盐住建物管〔2020〕13号

亭湖区住建局、盐都区住建局、市经济开发区住建局、盐南高新区住建局、大丰区住建局、市各相关单位：

为加大对市区物业管理招投标活动的监管力度，营造公开、公平、公正的物业管理招投标市场竞争环境，根据《中华人民共和国招标投标法》《江苏省物业管理条例》《江苏省前期物业管理招投标实施办法》《盐城市物业服务企业信用评价管理暂行办法》等文件精神，现就加强市区物业管理招投标工作通知如下：

一、加强物业管理区域备案管理

前期物业管理招标投标前，新建物业建设单位应根据规划条件、建筑物规模、共用设施设备、业主人数、自然界限、社区布局、社区建设等因素合理划定物业管理区域，将划定的物业管理区域向物业所在地的区级物业管理行政主管部门备案，并根据划定的物业管理区域开展招投标，确保一个物业管理区域由一家物业服务企业管理。

办理物业管理区域备案手续，应提交以下资料：1、盐城市物业管理区域划分备案表；2、项目立项批复、公建配套批复、项目命名批复文件；3、规划部门审定的项目总平面图及物业管理用房配置平面图；4、共用设施设备能够独立使用、自成系统的说明材料；5、其他需要提供的材料。

二、规范前期物业管理招投标工作

（一）住宅及同一物业管理区域内的非住宅、对外销售的商业或商办项目的建设单位（包括分期建设、多公司建设），应当通过公开招投标的方式选聘物业服务企业，负责前期物业管理。

（二）有下列情形之一的，经物业项目所在地的县（市、区）物业管理行政主管部门批准，可采用协议招标的方式选聘具有相应管理水平的物业服务企业：

1、公开招标连续两次投标人少于3个的；

2、住宅及同一物业管理区域的非住宅，建筑面积不足3万平方米的，或者物业管理区域内独立式住宅（别墅）为主的建筑面积不足1万平方米的。

（三）投标人的资格要求：

1、法人要求：具备市场监督管理部门登记的含有物业管理或物业服务经营范围的营业执照或信用代码证，且在有效期内。

2、信用等级要求：企业须在盐城市物业服务行业综合监管平台上登记且企业信用等级为“合格”及以上。

3、派出的项目负责人要求：（1）项目负责人上年度考核等级为“合格”及以上；（2）项目负责人投标前一个月同时管理两个项目的，应当按规定办理变更手续，以确保再次投标的项目若中标，其服务范围应符合相关规定。

（四）市区前期物业管理招投标工作的材料申报和审批备案全过程须在盐城市物业服务行业综合监管平台统一进行。

（五）前期物业管理招标文件的要求：

1、招标文件一般应包括下列内容：（1）招标公告；（2）投标须知；（3）投标文件的编制格式（含商务标、技术标）；（4）服务技术条款；（5）评标方法；（6）合同（以盐城市前期物业服务合同范本为基础，须含合同中止条款和处理方法）；（7）投标辅助材料；（8）国家法律法规要求的其它内容。

2、招标文件中服务内容及标准，应严格按照《江苏省住宅物业管理服务标准》（DB32/T538-2002）的具体内容或盐城市区普通住宅物业公共服务标准内容制定，还应包含重要事项的违约责任和赔偿措施。

（六）前期物业管理投标文件的要求：

1、投标文件中服务内容及标准，要符合招标文件的具体要求，在公共服务、房屋共用部位、共用设施设备维护与管理、清洁管理、园林绿化养护与管理、安全防范等方面制定与招标文件相一致的服务内容。

2、投标文件中投标报价书应符合《江苏省物业服务收费管理办法》的有关规定，公共服务收费标准不得超出《盐城市区普通住宅前期物业公共服务收费标准》的最新规定。人员工资标准要符合国家《劳动法》、《劳动合同法》及不低于盐城市最新（明确具体截止日期）公布的最低工资标准。

3、投标文件中技术标的内容应包括项目的管理标准、项目的组织、管理、运行方案和技术措施等。技术服务方案编制应符合物业管理相关法律法规及招标文件要求，未按招标文件要求编制的为废标。

（七）物业管理招投标的评标办法要求：

1、评标办法采用综合评估法，各分项之和采取百分制，其中：技术标评分45分、投标报价评分20分、商务标（企业业绩）评分20分、项目负责人答辩评分10分，附加分5分。

2、技术标书评分分为符合性评审得分和方案优劣评审得分；商务标评分由投标企业在盐城市物业服务行业综合监管平台上的信用评价等级和企业业绩决定，信用等级为“优秀”的得15分，“良好”的得12分，“合格”的得9分；企业业绩加分主要由投标企业投标截止日前在管的项目数量及面积决定；项目负责人答辩评分分为政策水平、对项目认识、项目管理思路、专业知识、经历经验和答辩人综合印象等；附加分由企业近5年内获得省、市级物业管理示范项目数量决定，累计加分不超过5分。

3、废标情形：

（1）投标单位的标书出现明显未实质性响应招标文件内容的或技术标书缺项多于两项的，投标作为废标处理。

（2）招标文件和相关规定中明确废标的其他情形。

三、规范住宅前期物业服务合同管理

（一）住宅前期物业服务合同的签订与公示

1、住宅前期物业服务合同应严格按照《盐城市前期物业服务合同示范文本》内容进行签订，并须明确将招投标文件作为合同要件。同时，合同中需要明确中止条款及方法。

2、前期物业管理招投标结束后，物业服务企业按照相关规定，与建设单位签订前期物业服务合同，并自物业交接后三十日内到物业所在地的区级物业管理行政主管部门办理备案手续。

3、物业服务企业在正式介入项目管理时，应在小区内主要出入口的显著位置，将服务合同、服务内容、服务标准、收费项目、收费标准、临时管理公约等情况予以如实公示，接受全体业主以及各级物业管理行政主管部门的监督，不按要求公示的，记入不良信用信息。

（二）住宅前期物业服务合同时限

1、前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会（物业管理委员会）与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。

2、住宅前期物业服务合同期限，除前期介入时间外，合同期限从首批业主交房开始计时，原则上不超过2年，合同到期后，通过招投标方式重新选聘物业服务企业或与原物业服务企业续约的，物业服务合同续约期限原则上也不超过2年。

（三）住宅前期物业服务合同的终止与选聘

1、物业服务合同期内，物业服务达不到招投标要求、符合合同约定的终止条款的，建设单位或业主委员会（物业管理委员会）有权终止合同，并重新选聘物业服务企业。物业服务企业在合同期内履行服务合同好，实际交付业主人数和面积超过50%的业主同意续约，合同到期后，经征求项目所在地街道社区意见的基础上，建设单位或业主委员会（物业管理委员会）可继续与原物业服务企业续约。

2、前期物业服务合同到期或自行终止后，依法成立的业主委员会（物业管理委员会）可续聘或依法重新选聘物业服务企业。尚未成立业主委员会（物业管理委员会）的，如项目开发未结束，在区级物业管理行政主管部门和所在地街道办事处（镇人民政府）的监督下，由建设单位续聘或依法重新选聘，如项目开发已结束，由所在地街道办事处（镇人民政府）依法尽快成立业主委员会或物业管理委员会，并重新选聘。重新选聘物业服务企业原则上要通过公开招投标；续聘须经实际交付业主人数和面积超过50%的业主同意。如重新选聘物业服务企业的，原物业服务企业应当坚持诚信守法的原则，严格履行退出物业项目服务管理程序和相应职责，解决好项目管理遗留问题，做好新老物业服务管理的衔接工作，保持项目服务管理的连续性。

四、加强市级物业管理评标专家库管理

1、市住房和城乡建设局负责建立市级物业管理项目评标专家成员推荐名册。参照相关专家库管理办法制定相应条件，向社会公开征集，根据专家评标情况，每两年轮换专家库成员。

2、市级物业管理评标专家库中的专家名册，以公开方式供县（市、区）随机抽取使用。盐都区、亭湖区、开发区、盐南高新区、大丰区范围内的物业管理招投投标活动，须从市级物业管理评标专家库中的专家名册中抽取。

3、市住房和城乡建设局负责建立市级物业管理评标专家信用档案，详细记载评标专家的有关信息，包括评标专家评标次数、迟到和未出席评标活动次数及原因、培训及考核情况、业务能力和评标表现、不良行为记录、被投诉次数和原因及调查处理结果等。

五、加强物业管理招投标的监督管理

1、大市区范围内的前期物业管理招投标工作按属地管理原则由各区物业管理行政主管部门负责。各区物业管理行政主管部门要严格按照国家、省、市物业管理招投标的有关规定，明确专人负责物业管理招投标工作，并负责指导建设单位将招标备案、中标备案及合同备案的全过程在盐城市物业服务行业综合监管平台上进行填报。

2、各区物业管理行政主管部门要加强本行政区域内物业管理招标投标活动的指导、监督、管理，主要职责是：（1）负责属地物业管理区域备案工作；（2）负责前期物业管理招标备案工作，审查招标人的招标申请书、招标文件和招标公告等材料；（3）负责审查投标申请人或邀标人资格、标底编制人员和招标代理单位的资格等；（4）负责检查和监督招标投标实施全过程；（5）负责中标备案工作，中标人确认后，审查开标评标过程、确定中标人的方式及理由、评标委员会的评标报告、评标记录、公示情况、中标通知书、中标人的投标文件、中标文件、前期物业服务合同等材料；（6）负责督监督物业服务合同的签订和履行；（7）指导招标人将招标备案、招标过程、中标备案、合同备案的全过程在盐城市物业服务行业综合监管平台上填报；（8）负责项目物业承接查验的指导、监督、备案工作；（9）负责评标专家的监督考核，每次评标结束后对评标专家的业务能力和评标表现等进行考核打分；（10）负责调解本行政区域内招标投标活动中出现的矛盾纠纷，对违反招投标规定的，一经查实否决定标结果，并对违反规定的投标人取消当年投标资格，进行不良信用惩戒。

3、各区在组织辖区内的前期物业招投标开评标工作时，由市住房和城乡建设局现场监督，发现违反国家、省、市有关规定的，责令其纠正或直接撤销并进行通报。中标结果在盐城市物业服务行业综合监管平台上进行公示，公示期内无投诉举报的，市住房和城乡建设局对建设单位的前期物业管理招投标材料进行登记编号。

4、各区物业管理行政主管部门要会同街道办事处，每年至少两次对属地物业服务企业的合同履约情况进行检查，并将合同履约考核结果记入企业信用信息。

本通知自印发之日起施行，原《关于进一步规范市区物业管理招投标工作的意见》（盐房管﹝2014﹞121号）作废。

业主委员会（物业管理委员会）选聘物业服务企业，可按本规定执行。各县（市）可依据本地实际，参考执行。

盐城市住房和城乡建设局

2020年4月9日