盐房管〔2010〕109号

各县(市、区)住建局、市开发区房管分局：

　　为加强物业项目服务退出管理，规范物业服务企业退出行为，维护当事人的合法权益，保持物业管理活动的正常秩序，引导物业服务行业健康有序发展，根据《物业管理条例》和《盐城市物业管理实施细则》等相关法规、规定，我局制定了《盐城市物业项目服务退出管理办法(试行)》，现印发给你们，请认真组织物业服务企业、房地产开发企业、业主委员会等单位以及相关部门学习并遵照执行。在执行中如有意见，请及时反馈给我局物管中心。

  盐城市住房保障和房产管理局

      二〇一〇年十月二十日

盐城市物业项目服务退出管理办法

（试行）

第一章  总则

第一条 为加强物业项目服务退出管理，规范物业服务企业退出行为，维护当事人的合法权益，维护物业管理活动的正常秩序，根据《物业管理条例》、《盐城市物业管理实施细则》等有关法律、法规和规定，结合我市实际，制定本办法。

第二条 本市行政区域内因物业服务合同期满终止，或者依据法律规定和物业服务合同约定及单方提前解除合同，或因管理不规范被相关部门责令退出物业项目服务的活动，适用本办法。

第三条  物业项目服务退出实行属地管理，由物业所在地街道办事处（乡镇人民政府）实施监督和管理；

县（市、区）物业管理主管部门(以下简称“物业主管部门”)负责本行政区域内物业项目服务退出的业务指导和协调配合工作。

第四条  物业项目服务退出管理应当本着维护社会稳定、保证业主基本生活秩序、依法有序、平稳过渡的原则进行。

第五条  物业项目服务进退场管理实行备案制度。新受聘的物业服务企业（以下统称“新受托物业服务企业”）须经物业所在地街道办事处（乡镇人民政府）和物业主管部门备案后，方可进场实施管理。物业所在地的街道办事处（乡镇人民政府）对新受聘的物业服务项目可实行诚信保证金制度。

物业服务企业退出项目管理时，须经物业所在地街道办事处（乡镇人民政府）的核查认可，并按程序做好移交等相关手续后，方可撤离管理现场。

第六条  业主大会和业主委员会应当从保持物业项目服务管理的稳定性和长远利益出发，分清房产开发与物业服务责任，不得随意更换物业服务企业，要保证业主的正常生活秩序。

开发建设单位应当尊重购房人的合法权益，兑现售房承诺，妥善解决项目建设遗留问题，为物业项目管理的顺利开展提供保障。

物业服务企业应当坚持诚信守法的原则，严格履行退出物业项目服务管理程序和相应职责，解决好项目管理遗留问题，做好新老物业服务管理的衔接工作，保持项目服务管理的连续性。

第二章  物业服务退出程序

第七条 前期物业服务合同期满终止，业主大会和业主委员会尚未成立，物业服务企业退出项目服务管理的，适用下列程序：

（一）建设单位或物业服务企业不再续约的，合同当事人一方应当在前期物业服务合同届满60日前，向对方提出不再续约的意见。建设单位应当按照前期物业管理招标投标有关规定，并征得专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，及时另行选聘具有相应资质等级的物业服务企业，按不低于原物业服务合同约定的服务标准执行。

（二）物业服务企业应当将不再续约原因、退出时间等以书面形式报送物业所在地街道办事处(乡镇人民政府)和物业主管部门备案，并填写《物业服务企业退出项目服务管理情况登记表》。

（三）建设单位应当在新选聘的物业服务企业确定后10日内，将新选聘物业服务企业及相关情况书面函告业主，并抄报物业所在地街道办事处(乡镇人民政府)和物业主管部门备案。

（四）建设单位未及时履行选聘物业服务企业责任的，原物业服务企业应当及时向物业所在地街道办事处(乡镇人民政府)和物业主管部门书面报告。街道办事处(乡镇人民政府)应当会同物业主管部门、社区居民委员会督促建设单位及时选聘物业服务企业。

第八条 前期物业服务合同期满终止且业主大会、业主委员会已成立；或业主大会、业主委员会成立后物业服务合同期满终止，物业服务企业退出项目服务管理的，适用下列程序：

（一）业主大会或物业服务企业不再续约的，合同当事人一方应当在前期物业服务合同或物业服务合同期限届满60日前，向对方提出不再续约的意见。业主大会应当在街道办事处（乡镇人民政府）的监督下按照《物业管理条例》等有关规定，及时另行选聘具有相应资质等级的物业服务企业。

（二）物业服务企业应当将未续约原因、退出时间等以书面形式报送物业所在地街道办事处(乡镇人民政府)和物业主管部门备案，并填写《物业服务企业退出项目服务管理情况登记表》。

（三）业主委员会按照规定的程序和要求重新选聘物业服务企业后的10日内，应当在本物业管理区域内公告，并报物业所在地街道办事处(乡镇人民政府) 和物业主管部门备案。

（四）业主大会未及时履行选聘物业服务企业责任，也未决定实施自治管理的，原物业服务企业应当及时向所在地街道办事处(乡镇人民政府) 和物业主管部门书面报告。街道办事处(乡镇人民政府) 应当会同物业主管部门、社区居民委员会督促业主大会、业主委员会及时选聘物业服务企业。

第九条 物业服务合同当事人提前解除合同，物业服务企业退出项目服务管理的，应依情形分别适用下列程序：

（一）前期物业服务期间，合同当事人一方要求提前解除物业服务合同的，应于拟解除合同前90日书面告知对方，建设单位同时需征得专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

建设单位应当按照前期物业管理招标投标有关规定，在拟解除物业服务合同10日前完成另行选聘并确定具有相应资质等级的物业服务企业。同时,建设单位、物业服务企业和相关部门应分别履行本办法第七条（二）至（四）项相关规定。

（二）物业服务期间，经业主委员会或者20％以上业主提议要求提前解除合同的，应于拟解除物业服务合同前90日组织召开业主大会。在召开业主大会15日前，将会议通知及解聘物业服务企业事项等书面材料送交与会人员并以书面形式在物业管理区域内公告。经征得专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，业主大会做出解聘物业服务企业决定的，业主委员会应当在业主大会作出决定后３日内书面通知物业服务企业，但管理规约、业主大会议事规则或合同另有约定的从其约定。

业主大会应当按照《物业管理条例》等有关规定，在拟解除物业服务合同10日前完成另行选聘并确定具有相应资质等级的物业服务企业。业主委员会应当将提前解除合同的原因、退出时间等以书面形式报送物业所在地街道办事处(乡镇人民政府) 和物业主管部门备案。同时，物业服务企业应填写《物业服务企业退出项目服务管理情况登记表》。

未经业主大会决定，业主委员会及其成员不得擅自作出提前解聘物业服务企业的决定。

（三）物业服务期间，物业服务企业要求提前解除物业服务合同的，应当在拟解除物业服务合同90日前，将解约原因、退出时间以书面形式告知业主委员会，就相关事项进行协商，同时以书面形式在物业管理区域内公告15日。

物业服务企业应当将解约原因、退出时间以书面形式报送物业所在地街道办事处(乡镇人民政府) 和物业主管部门备案，并填写《物业服务企业退出项目服务管理情况登记表》，书面告知社区居民委员会。业主委员会应当启动选聘物业服务企业的程序，在拟解除物业服务合同10日前完成另行选聘并确定具有相应资质等级的物业服务企业。

（四）当事人一方对提前解除物业服务合同行为有争议的，双方应依据物业服务合同的约定协商解决。如协商不成，可申请物业所在地街道办事处(乡镇人民政府)、物业主管部门调解，也可以按合同约定申请仲裁或向人民法院起诉。

第十条  物业服务合同期满终止，业主大会未依法及时明确续聘（继续聘用原物业服务企业服务）或选聘新的物业服务企业且未作出自治管理决定的，应当按照下列程序做好衔接工作：

（一）在物业服务合同期满终止前30日，业主大会未明确续聘或选聘新的物业服务企业，且未作出自治管理决定的，原物业服务企业应当向物业所在地街道办事处(乡镇人民政府) 和物业主管部门报告。

（二）街道办事处(乡镇人民政府)接到物业服务企业报告后7个日内，应当会同物业主管部门、社区居委会到物业所在地听取业主、业主委员会和物业服务企业的意见，并就是否续聘或选聘新的物业服务企业做好沟通协调工作。

（三）经业主大会决定，若需选聘新的物业服务企业的，街道办事处(乡镇人民政府)应当会同物业主管部门，积极协助业主大会依法选聘新的物业服务企业，并主动提供相关信息，指导并协助其做好选聘物业服务企业工作，监督业主大会与新选聘的物业服务企业签订《物业服务合同》。

（四）对拒不选聘新的物业服务企业的，街道办事处(乡镇人民政府) 应当会同物业主管部门将有关情况书面报送物业所在地县（市、区）人民政府，根据《盐城市物业管理实施细则》的要求，及时制定管理预案，并组织社区居委会、环卫等部门做好共用设备设施运行、垃圾清扫、绿化维护等基本服务，所发生的费用由业主交纳，社区居委会负责收取。

第三章  物业服务过渡及移交接管

第十一条 物业服务企业应当在前期物业服务合同或物业服务合同期满终止或解除之日前继续按照合同的约定提供物业服务，积极协助建设单位或业主大会做好物业项目管理相关工作。业主应当按时交纳物业管理服务费至合同期满终止或解除退出之日。

第十二条 在前期物业服务合同或物业服务合同期满终止或解除之日前，物业服务企业应当根据业主的意见将预收的物业服务费等相关费用的结余款项退还给业主或转交给下一任物业服务企业；欠缴物业服务费的业主，应当按照物业服务合同的约定，及时补缴。

第十三条  物业服务合同委托方、物业服务企业办理交接手续时，须在物业所在地街道办事处（乡镇人民政府）的监督下进行。

第十四条  原物业服务企业应当按照物业项目承接验收的相关规定，在合同终止10日前，与物业服务合同委托方、新受托物业服务企业办理以下物业项目交接验收手续：

1、房屋及其共用设施设备等规划、设计、建设、竣工验收移交的档案资料。包括房屋总平面图、地下管网图、规划批准文件、房屋竣工和接管验收资料(包括验收证明、竣工验收单及土建、水暖、电气、人防、设备竣工图纸等等)、公共设施的设计安装图纸和验收合格证明、规划总平面图、道路规划图、竖向规划图、市政设施管网综合规划图、绿地规划图以及居住小区的详细规划说明书和环境影响评价书等。

2、技术资料。包括物业质量保修文件、物业使用说明文件以及实施物业管理期间形成的有关维修、养护、更新、改造和其他的物业使用、维护、管理所必须的资料。

3、业主或物业使用人档案、房屋及其配套设施权属清册，产权变更情况。

4、专项维修资金的支出、使用情况。

5、所使用的物业管理用房以及其他配套设施用房、场地。

6、利用前期物业服务开办费用和受聘期间承诺用物业服务费用购置的资产及物品；物业服务费及其他相关费用的收缴、清退及偿还记录。

前期物业管理期间，物业管理资料未能健全的，由原开发建设单位负责完善并在上述规定时间内移交。

第十五条 新受托物业服务企业接管物业时，应当按照物业项目承接验收管理的相关规定与物业服务合同委托方、原物业服务企业共同对物业共用部位、共用设施设备和物业服务用房等进行查验。

查验时应当制作物业查验记录。查验记录应当包括查验项目名称、查验时间、查验内容、查验结论、存在问题等，并由查验人签字。对查验中发现的问题，应详细记录，双方应当以书面形式明确有关问题的解决办法。

经查验符合要求的，应在7日内办理有关交接手续，原物业服务企业与物业服务合同委托方及其新受托物业服务企业签订《物业服务管理交接验收协议》。

第四章  法律责任

第十六条 物业服务合同的权利义务终止后，原物业服务企业不得以业主欠交物业服务费为由拒绝办理交接手续。

原物业服务企业拒不退出物业管理区域的，新受托物业服务企业和物业服务合同委托方应通过所在地街道办事处（乡镇人民政府）和物业主管部门或司法途径要求原物业服务企业退出物业服务区域、办理交接手续。

第十七条 物业服务企业不履行合同约定、不按规定程序退出及未按规定办理物业项目退出备案的，应记入企业诚信档案，作为不良行为记录向社会公布，三年内不得参与其他物业项目的投标工作；情节严重的按《物业服务企业资质管理办法》(建设部令第164号)等有关规定，可给予降低企业资质等级或取消企业资质。

第十八条 业主委员会未经业主大会同意，擅自做出解聘和重新选聘物业管服务企业决定的，物业所在地街道办事处（乡镇人民政府）应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。

第五章  附  则

第十九条  因物业规模较小导致物业服务企业退出项目服务管理的，物业所在地街道办事处（乡镇人民政府）应会同物业主管部门从实际出发，本着规模经营、方便管理、降低成本、提高服务质量的原则，积极创造条件推动相邻项目整合管理。

第二十条 因其他原因或情形导致物业服务企业退出物业项目管理的，可参照本办法执行。

第二十一条 本办法自印发之日起施行。