关于加强物业服务用房建设和管理工作的通知

盐房管[2011]153号

各县（市、区）住房和城乡建设局、各房地产开发企业、物业服务企业：

为了规范物业服务用房的规划、设计、建设、权属登记和使用行为，维护业主和物业服务企业的合法权益，保障物业管理项目的正常管理服务，根据《物业管理条例》、《江苏省物业管理条例》、江苏省建设厅《关于物业管理服务用房有关问题的处理意见》、盐城市《关于加强市区社区用房规划建设管理的实施意见》（盐办法［2011］46号），结合本市实际，现就物业服务用房建设和管理相关工作通知如下：

一、关于物业服务用房的面积标准、规划位置和产权

各房地产开发企业应严格按规划部门确定的物业服务用房面积标准和规划位置建设物业服务用房，面积应当按照不低于规划总建筑面积的千分之四的比例提供，其最低面积不得低于100平方米。物业服务用房包括物业配套办公用房、辅助用房和经营用房，分配比例为1：3：6。

物业服务用房的位置须相对集中。其配套办公用房及辅助用房应设置在住宅小区中心区域或住宅小区主出入口附近方便业主使用的地方，不与其他居民住户共用通道，不得设置在地下位置；其经营用房需设置在小区配套的商业用房位置。

居住区或非居住区物业服务用房，产权归居住区或非居住区全体业主共有，日常使用管理由受托物业服务企业负责。

二、关于物业服务用房的建设要求

居住区物业服务用房纳入居住区建设规划，统筹配建；非居住区物业服务用房纳入非居住区建设规划，统筹配建。新建或改建居住区和非居住都必须配建物业服务用房。物业服务用房的建设费用统一纳入居住区或非居住区房屋开发成本。

物业服务用房建设应与居住区或非居住区一期工程同步设计、同步施工，在首次交房前三个月交付物业服务单位使用。首次办理预售房屋手续时不能按时交付物业服务用房的，开发建设单位在申请房屋预售前，应向物业管理主管部门提供临时物业服务用房配置方案，经物业管理主管部门同意确认，在已建成房屋中锁定不少于应配建面积的房屋作为临时物业服务用房，不得对外销售，并在预售许可证载明。房屋登记机构在办理入网销售时，对预售许可证载明的临时物业服务用房予以锁定。待物业服务用房全部建成后经物业管理主管部门确认，原锁定的临时物业服务用房由物业管理主管部门通知房屋登记机构解锁，方可对外销售。物业服务用房原则上须在第二批房屋销售前建成并交付使用，不得二次延期。

物业服务用房不得提供毛坯房，须具备独立使用条件，符合消防、环保、卫生等方面的要求，其上下水、供电、通信等设施应具备正常使用功能。房屋内墙面应当涂刷涂料，顶棚吊顶或刷涂料，地面铺瓷砖，卫生间墙地面铺贴瓷砖，安装卫生洁具。住宅小区内配置通讯、有线电视、网络宽带等设施的，应当在物业服务用房内预留端口，具备正常使用功能。规模超过10万平方米的住宅小区应设置功能较为齐全的物业服务接待大厅。

三、关于物业服务用房的测绘和备案

房地产测绘单位应当对物业服务用房单独测量、计算面积，其面积不计入分摊的共用建筑面积内，并在《房产测绘成果报告书》中标注"物业服务用房"字样。

开发建设单位在申请商品房预售前应当持《盐城市物业服务用房备案表》、项目面积测绘报告、规划审批图向所在地物业管理主管部门申请确定物业服务用房位置和面积，进行审核、备案。

四、关于物业服务用房的移交和使用

物业服务用房竣工验收合格后30日内，开发建设单位应当将建成后的物业服务用房情况进行公示，通知项目所在地物业管理主管部门，并在其监督下与物业服务企业对物业服务用房进行交接验收。在办理交接验收时，室内设施使用功能符合要求的，双方应当在物业服务用房交接验收清单上签字盖章正式移交；对验收中存在的问题，双方应当约定解决的方法和时限，并如期完成交接验收工作。

物业服务用房交付使用后，任何使用人都不得擅自改变房屋的使用性质、不得转让。

物业服务企业发生变更的，原物业服务企业应当与新物业服务企业对物业服务用房进行交接验收。

五、其他事项

房产行政主管部门负责按照已审批的规划，在审批商品房销预售项目时，对物业服务用房指标的面积、位置严格把关。在参加建设项目的公建配套综合验收时，物业服务用房建设未到位的，不得进行产权登记。

开发建设单位不得将电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、车棚、车库、人防工程、室内层高不足2.2米的房屋计入物业服务用房面积。

开发建设单位未按照规划设计及本通知要求建设物业服务用房的，房产行政主管部门按照《物业管理条例》等有关规定予以处理。

本通知自下发之日起执行。

                                            二〇一一年十一月二十九日